개발행위허가, 땅을 개발하기 전에 알아야 할 순서

땅에 건물을 올리거나, 땅을 깎고 메우거나, 필지를 나누려면 대부분 개발행위허가를 거칩니다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 허가로, 허가권자는 시장·군수입니다.

건축허가를 받을 때 함께 처리되는 경우가 많아 따로 신경 쓰지 않는 분도 있습니다. 법에서는 이를 「의제」라고 부르는데, 건축허가를 받으면 개발행위허가를 받은 것으로 본다는 뜻입니다. 하지만 서류가 하나로 합쳐질 뿐 기준이 없어지는 것은 아닙니다. 개발행위허가 기준에 걸리면 건축 계획 전체가 멈춥니다. 땅을 사기 전에 이 기준부터 보는 이유입니다.

어떤 일이 허가 대상인가

• 건축물을 건축하거나 공작물을 설치하는 일
• 토지의 형질을 바꾸는 일 — 땅을 깎거나(절토) 메우거나(성토) 고르는 일
• 흙과 돌을 채취하는 일
• 토지를 나누는 일 중 법이 정한 경우
• 녹지·관리·농림지역에 물건을 일정 기간 이상 쌓아 두는 일

농지나 산지라면 농지전용이나 산지전용 같은 다른 허가도 함께 걸립니다. 이런 허가는 개발행위허가를 처리하면서 관계 부서와 협의해 한꺼번에 다루는 경우가 많습니다.

허가는 이런 순서로 진행됩니다

국토교통부 지침을 따른 지자체 운영지침에 나온 순서입니다.

1. 1개발행위허가 신청서와 구비서류 제출 — 사업계획서, 위치도 등
2. 2허가 기준 검토 — 상위 도시계획, 용도지역별 규모·건축 제한, 기반시설
3. 3관련 인허가 협의 — 함께 처리되는 허가가 있으면 관계 부서·기관과 협의
4. 4도시계획사업자 의견 청취 — 필요한 경우
5. 5도시계획위원회 심의 — 규모와 지역에 따라 필요한 경우
6. 6허가, 불허가 또는 조건부 허가
7. 7공사(개발행위 시행)
8. 8함께 처리된 허가의 준공 협의와 준공검사

용도지역마다 허가할 수 있는 규모가 정해져 있고, 이 규모를 넘는 사업은 도시계획위원회 심의를 받아야 합니다. 심의가 붙으면 일정이 길어지고, 위원회가 조건을 붙이기도 합니다.

자주 막히는 지점

진입도로

국토교통부 개발행위허가운영지침은 개발 규모에 따라 진입도로 폭을 정해 두었습니다. 실제 차량이 다니는 폭을 기준으로, 5천㎡ 미만은 4m 이상, 5천㎡ 이상 3만㎡ 미만은 6m 이상, 3만㎡ 이상은 8m 이상입니다. 지침이 정한 예외도 있어 지자체 판단을 함께 봐야 합니다. 땅값이 주변보다 싸다면 도로부터 확인해 보십시오. 지도에는 길이 있는데 그 길이 남의 땅이거나, 폭이 기준에 모자라 도로를 넓히는 데 땅을 더 사야 하는 경우가 흔합니다.

경사와 주변 환경

허가 기준에는 토지의 경사도, 나무의 상태, 물이 빠지는 방향, 주변 경관과의 조화가 들어 있습니다. 경사도처럼 숫자로 정하는 기준은 시·군 도시계획 조례마다 다릅니다. 같은 경사라도 어느 시·군에 있느냐에 따라 허가가 나기도 하고 안 나기도 합니다.

배수와 오수

땅을 깎거나 메우면 흙을 어디로 옮길지 정한 계획과, 빗물이 이웃 땅으로 넘치지 않게 하는 배수 계획을 요구받습니다. 건물에서 나오는 오수는 공공하수처리시설에 연결하는 것이 원칙이고, 지역 여건상 부득이할 때 개인하수처리시설을 둡니다. 지하수를 쓰려면 먹는물 수질기준에 맞아야 하고, 준공검사 때 수질 검사 결과를 제출해야 합니다.

허가를 받은 뒤에도 지킬 것이 있습니다

허가가 끝이 아닙니다. 지침은 공사 전과 공사 중, 준공 때 지킬 일을 따로 정해 두었습니다.

• 공사 전 — 땅의 경계를 측량해 표시하고, 흙이 흘러내리거나 배수가 막히지 않도록 미리 조치합니다. 도로와 연결하거나 도로를 점용해야 하면 그 허가도 따로 받습니다.
• 공사 중 — 깎고 메우는 흙은 허가받은 곳에서만 반입·반출합니다. 공사로 이웃에 피해가 생기면 허가받은 쪽이 해결과 원상복구를 책임집니다.
• 사업 기간 — 허가에 적힌 기간 안에 공사를 마쳐야 하고, 어렵다면 기간이 끝나기 1개월 전까지 기간 연장을 위한 변경허가를 신청합니다.
• 준공 때 — 땅을 나누거나 합치거나 지목을 바꿔야 하면 준공 때 함께 정리합니다.

개발부담금도 미리 계산에 넣습니다

개발로 땅값이 오르면 그 이익 일부를 부담금으로 내는 제도가 있습니다. 「개발이익 환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금입니다. 지침에 따르면 도시지역은 990㎡ 이상, 비도시지역은 1,650㎡ 이상인 토지 등이 대상이 될 수 있고, 개발행위를 마친 뒤 40일 안에 개발비용 산출내역서를 제출해야 합니다. 사업성을 따질 때 이 부담금을 빼먹으면 끝에 가서 수익 계산이 어긋납니다.

땅을 사기 전에 먼저 볼 서류

• 토지이용계획확인원 — 토지이음에서 열람합니다. 용도지역·지구와 행위 제한이 나옵니다.
• 지적도 — 땅이 도로에 실제로 붙어 있는지 확인합니다.
• 시·군 도시계획 조례 — 경사도 같은 그 지역의 숫자 기준
• 현장 — 서류에 없는 것들입니다. 물이 고이는 자리, 이웃 건물과의 거리, 실제로 차가 드나드는 길

같은 땅이라도 무엇을 올리느냐에 따라 허가 가능성이 달라집니다. 매입 전에 개발 방향과 허가 조건을 함께 검토해야 비용이 덜 듭니다.

토지매입부터 개발까지의 검토는 개발 사업 영역에 정리해 두었습니다. 펜션처럼 숙박시설을 올릴 땅이라면 펜션 창업, 땅을 사기 전에 검토할 것도 함께 보십시오.