펜션 창업, 땅을 사기 전에 검토할 것

펜션 창업 상담은 대부분 「어디 땅이 좋을까」로 시작합니다. 그런데 땅보다 먼저 정할 것이 있습니다. 어떤 업종으로 신고해 운영할지입니다. 업종에 따라 올릴 수 있는 건물의 종류와 규모, 맞는 땅의 조건이 달라집니다. 땅을 먼저 사 놓고 업종을 맞추려 하면, 원하던 규모가 나오지 않거나 원하던 방식으로 운영할 수 없는 경우가 생깁니다.

업종부터 정합니다

• 농어촌민박 — 농어촌정비법에 따른 사업입니다. 농어촌·준농어촌 지역 주민이 실제로 사는 단독주택(다가구주택 포함)에서, 연면적 230㎡ 미만일 때 신고할 수 있습니다. 주인이 살면서 운영하는 형태입니다.
• 숙박업 — 공중위생관리법에 따른 영업입니다. 건축물의 용도가 숙박시설이어야 하므로, 숙박시설을 올릴 수 있는 용도지역인지부터 확인해야 합니다. 객실 수와 규모를 키울 수 있는 대신 땅 조건이 까다롭습니다.
• 관광진흥법에 따른 관광펜션업도 있으며, 지정 기준이 따로 있습니다.

어떤 분에게 어떤 업종이 맞나

그 집에 살면서 몇 개 객실을 꾸려 갈 생각이라면 농어촌민박이 출발점이 됩니다. 처음부터 여러 동을 올려 사업으로 운영하거나 나중에 운영을 맡기고 팔 생각까지 있다면 숙박업을 기준으로 땅을 찾는 편이 맞습니다. 농어촌민박은 주인이 실제로 살아야 한다는 요건 때문에, 나중에 팔 때 살 수 있는 사람의 범위도 좁아집니다.

「민박으로 시작해서 나중에 키우자」는 계획은 처음부터 건물 용도와 땅 조건을 함께 봐야 가능합니다.

땅을 볼 때 확인할 것

1. 1용도지역 — 계획한 건물을 올릴 수 있는지. 토지이용계획확인원으로 확인합니다.
2. 2진입도로 — 차가 드나들 수 있는 폭인지, 땅이 도로에 실제로 붙어 있는지
3. 3상하수도 — 상수도가 들어오는지, 하수를 어떻게 처리할지
4. 4경사와 조망 — 바다나 계곡이 내려다보이는 자리는 대개 경사지입니다. 조망 값과 토목 비용, 허가 기준을 함께 따져야 합니다.
5. 5주변 수요 — 같은 권역에 어떤 숙소가 있고, 어떤 손님이 오는지

진입도로 폭 기준과 허가 순서는 개발행위허가, 땅을 개발하기 전에 알아야 할 순서에 따로 정리해 두었습니다.

바닷가·산자락 땅에서 드는 것

조망이 좋은 땅은 손님을 부르는 대신 개발 비용을 키웁니다. 땅값만 보고 계산하면 놓치기 쉬운 것들입니다.

• 물 — 건물에서 나오는 오수는 공공하수처리시설에 연결하는 것이 원칙이고, 하수관이 닿지 않는 곳이라면 개인하수처리시설을 따로 둡니다. 상수도가 없어 지하수를 쓴다면 먹는물 수질기준에 맞아야 하고, 준공검사 때 수질 검사 결과를 제출합니다.
• 흙과 옹벽 — 경사지는 깎고 메우는 양이 많고, 높은 옹벽이 필요해지기도 합니다. 지자체 지침은 비탈면 경사와 옹벽을 여러 단으로 쌓을 때의 간격까지 정해 두었습니다.
• 길 — 해안 도로에서 땅까지 올라가는 길이 좁으면, 길을 넓히는 비용이 땅값만큼 들기도 합니다.

운영까지 생각한 설계

• 청소 동선 — 객실 사이를 오가는 청소 인력이 손님과 자주 마주치지 않게
• 부대시설 — 수영장·바비큐처럼 손님이 찾는 시설은 관리 비용도 함께 늘어납니다. 수영장은 수질 관리와 안전 관리, 바비큐는 연기와 화재 대비까지 운영에 들어갑니다.
• 객실 구성 — 2인 객실만 두면 평일은 채우기 쉬워도 가족·단체 손님을 놓칩니다. 큰 객실을 몇 개 섞으면 주말과 연휴 매출이 달라집니다.
• 운영 방식 — 무인으로 운영할 생각이라면 출입과 결제 동선을 처음부터 설계에 넣습니다.

수익은 이런 순서로 계산해 봅니다

땅을 사기 전에 대략의 수익을 그려 보는 순서입니다. 숫자는 지역과 시설마다 달라 여기서는 순서만 적습니다.

1. 1객실 수와 객실별 정원을 정합니다.
2. 2같은 권역 비슷한 숙소의 요일별·계절별 판매가를 조사합니다.
3. 3성수기와 비수기를 나눠 가동률을 보수적으로 잡습니다.
4. 4청소·세탁·인건비·플랫폼 수수료·공과금·수선비를 뺍니다.
5. 5땅값과 공사비, 개발부담금 같은 개발 비용과 비교합니다.

성수기 주말 가격으로 1년을 계산하면 거의 모든 땅이 좋아 보입니다. 비수기 평일을 얼마나 채울 수 있는지가 실제 수익을 정합니다.

거제 장목에서 진행한 방식

거제 장목 두모 몽돌 펜션단지는 해변과 바다가 내려다보이는 자리에 숙박시설 5개 동을 한 번에 개발·건축한 뒤 위탁운영하고 매각까지 마쳤습니다. 거제 장목 독채펜션은 길이 25m·폭 8m 야외수영장과 유아용 풀, 객실별 바비큐 테라스를 갖춘 독채형 숙박시설입니다. 거제 장목 오션뷰펜션은 모든 객실에서 바다가 보이고 객실마다 바다를 바라보는 스파를 두었습니다. 땅 검토부터 운영 설계까지는 개발 사업 영역에서 함께 볼 수 있습니다.