창원에서 시행사를 찾기 전에, 토지주가 준비할 자료

땅을 가진 분이 개발을 생각하면 「시행사」를 찾게 됩니다. 시행사는 사업을 기획하고 인허가와 자금, 분양 계획을 세워 사업 전체를 끌고 가는 쪽입니다. 건물을 세우는 시공사와는 역할이 다릅니다. 시공사는 정해진 설계대로 공사를 하고 공사비를 받습니다. 시행사는 무엇을 얼마나 크게 올릴지, 누구에게 팔거나 빌려줄지까지 정하고, 그 결과에 따라 이익과 손실을 함께 집니다.

첫 상담에서 시행사가 가장 먼저 묻는 것은 땅의 조건입니다. 자료가 갖춰져 있으면 「이 땅에서 무엇이 가능한가」에 대한 답이 훨씬 빨리 나옵니다.

첫 상담 전에 준비하면 좋은 자료

1. 1토지 등기사항증명서 — 소유 관계, 근저당 같은 권리 관계. 인터넷등기소에서 발급합니다.
2. 2토지대장과 지적도 — 면적, 지목, 도로에 붙은 모양. 정부24에서 발급합니다.
3. 3토지이용계획확인원 — 용도지역·지구와 행위 제한. 토지이음에서 열람합니다.
4. 4건축물대장 — 땅 위에 건물이 있다면 함께 준비합니다.
5. 5땅 사진 — 진입로, 경사, 이웃 건물이 보이게

미리 정리해 두면 좋은 땅의 문제

서류를 떼어 보면 개발 전에 풀어야 할 문제가 함께 보이는 경우가 많습니다. 이런 문제는 사업이 멈추는 가장 흔한 이유라, 첫 상담 때 숨기지 말고 함께 꺼내 놓는 편이 좋습니다.

• 여러 사람이 함께 가진 땅 — 공유자 전원의 뜻이 모여야 사업을 시작할 수 있습니다. 한 사람만 반대해도 일정이 멈춥니다.
• 근저당과 압류 — 대출을 어떻게 정리할지가 사업 구조에 들어갑니다.
• 땅 위의 등기 안 된 건물 — 오래된 창고나 주택이 대장에 없으면 철거와 정리 절차를 먼저 밟아야 합니다.
• 경계 불일치 — 지적도의 경계와 실제 담장이 다르면 측량으로 확정해야 합니다.
• 도로에 붙지 않은 땅 — 길을 내려면 이웃 땅의 사용 승낙이나 매입이 필요할 수 있습니다.

창원 땅이라면 함께 볼 것

• 창원시 도시계획 조례 — 용도지역별 건폐율·용적률과 개발행위허가 기준이 조례로 정해집니다. 자치법규정보시스템에서 볼 수 있습니다.
• 생활권 — 창원시는 의창·성산·마산합포·마산회원·진해 5개 구로 이루어져 있습니다. 같은 창원이라도 생활권에 따라 찾는 주택과 상가가 다르므로, 용도를 정하기 전에 주변 수요부터 확인합니다. 1인 가구가 많은 동네인지 가족 단위가 많은 동네인지는 같은 구 안에서도 다를 수 있습니다.

토지주가 고를 수 있는 사업 방식

토지주의 목적이 정해져야 사업 구조가 정해집니다. 크게 세 가지 방식이 있습니다.

땅을 파는 방식

시행사나 다른 매수자에게 땅을 팔고 사업에서 빠집니다. 가장 단순하고 위험도 적지만, 개발로 늘어나는 가치는 토지주 몫이 되지 않습니다.

사업에 참여하는 방식

땅을 내놓고 개발 뒤의 분양 수익이나 완성된 건물 일부를 나눠 받는 방식입니다. 기대 이익이 큰 대신, 인허가나 분양이 늦어지면 토지주도 그 영향을 함께 받습니다. 누가 어떤 위험을 지는지 계약서에 분명히 적어야 하는 방식입니다.

개발해서 보유하는 방식

개발한 건물을 팔지 않고 임대 수익을 받는 방식입니다. 공사비 마련이 관건이고, 완공 뒤에는 임대 관리가 이어집니다. 매달 들어오는 수입을 원하는 토지주가 많이 고릅니다.

「팔고 싶다」와 「임대 수익을 받고 싶다」는 전혀 다른 사업입니다. 목적을 먼저 말씀해 주시면 검토 방향이 바로 정해집니다.

시행사와 이야기할 때 물어볼 것

• 이 땅에서 가능한 건물의 용도와 규모를 무엇을 근거로 판단했는지
• 어떤 사업 방식을 제안하는지, 그 방식에서 토지주가 지는 위험은 무엇인지
• 인허가나 분양이 늦어지면 땅과 비용은 어떻게 되는지
• 비슷한 규모의 사업을 어디까지 진행해 봤는지

첫 상담에서 알 수 있는 것과 아직 알 수 없는 것

첫 상담에서는 서류를 바탕으로 가능한 용도와 규모의 범위, 먼저 풀어야 할 문제, 어울리는 사업 방식까지 이야기할 수 있습니다. 정확한 사업비와 수익은 측량과 기본 설계를 거친 뒤에야 나옵니다. 첫 만남에서 확정 수익을 장담하는 쪽이 있다면, 그 숫자의 근거를 꼭 물어보십시오.

우리개발이 상담하는 방식

우리개발은 김해·거제에서 토지매입부터 개발·건축·분양·위탁운영까지 진행해 왔고, 창원·부산·양산은 주력 상담 지역입니다. 토지주가 임대 수익을 원해 수익률을 계산한 뒤 주택 12가구와 1층 상가로 개발한 김해 삼정동 다가구주택처럼, 토지주의 목적에서 출발해 방향을 검토합니다. 자세한 업무는 개발 사업 영역에서, 허가 절차는 개발행위허가, 땅을 개발하기 전에 알아야 할 순서에서 볼 수 있습니다.