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거제시 장목면 두모 몽돌해변 앞의 펜션단지는 투자자가 우리개발에 의뢰해 진행한 사업입니다. 우리개발은 수익성 분석부터 매각까지 여섯 단계를 모두 맡았습니다. 이 글은 단계마다 무엇을 했는지 큰 흐름만 정리한 것입니다. 금액과 세부 조건은 미팅에서 자료로 안내합니다.
한눈에 보는 현장
- 위치 — 거제시 장목면, 두모 몽돌해변 앞
- 건물 — 숙박시설 5개 동, 지상 2~4층(일부 동 지하 1~2층), 철근콘크리트 구조
- 규모 — 연면적 약 2,997㎡(5개 동 합계, 건축물대장 기준)
- 진행 범위 — 수익성 분석 → 토지매입 → 개발 → 건축 → 위탁운영 → 매각
수익성 분석
바다를 내려다보는 숙박시설은 조망이 객실 가격을 좌우합니다. 이런 자리의 수익성 분석은 건물을 몇 개 동으로 어떻게 배치해야 객실마다 바다가 보이는지, 그 객실 수로 운영과 매각이 맞는지를 따지는 일입니다.
땅을 사기 전에 이 계산을 먼저 하는 이유는 단순합니다. 땅을 사고 나서 배치를 그려 보니 뒤쪽 객실에서 바다가 안 보인다면, 그 객실은 처음부터 낮은 값에 팔아야 합니다. 이런 자리에서는 객실 하나하나의 조망이 곧 매출입니다.
토지매입과 개발
사업 부지를 매입한 뒤 숙박시설 5개 동을 한 번에 개발하는 계획을 세웠습니다. 여러 동을 나눠 올리지 않고 한 번에 진행하면 공사와 운영 준비를 한 흐름으로 묶을 수 있습니다. 한 동씩 나눠 올리면 먼저 문을 연 동의 손님이 옆 공사 소음을 겪고, 단지 전체의 첫인상이 공사장으로 남습니다.
건축
건축물대장 기준으로 숙박시설 5개 동, 연면적 약 2,997㎡(5개 동 합계)입니다. 지상 2~4층에 일부 동은 지하 1~2층을 두었고, 구조는 철근콘크리트입니다. 객실에서 해변과 바다가 내려다보이고, 바다 쪽 테라스에서 바비큐를 할 수 있게 했습니다.
위탁운영
완공 뒤에는 숙박시설 위탁운영을 맡았습니다. 운영은 이런 일로 이루어집니다.
- 인수인계 — 시설·인력·예약 정보를 정리해 운영을 시작합니다.
- 예약과 손님 응대 — 예약 접수, 문의 응대, 입퇴실 관리
- 현장 인력 — 근무 인력 배치와 업무 분담, 교육
- 청소와 시설 관리 — 객실과 공용 공간 청소, 시설 점검, 수선 처리
- 정산과 보고 — 매출, 비용, 정산 내역을 정리해 소유주에게 정기적으로 보고
개발한 쪽이 운영을 이어 맡으면 좋은 점이 있습니다. 배관과 설비가 어떻게 들어갔는지 알고 있어, 고장이 났을 때 원인을 빨리 찾을 수 있습니다.
매각
운영을 이어 가다 매각까지 마쳤습니다. 개발한 쪽이 운영까지 맡으면 건물 상태와 운영 기록을 한 곳에서 관리할 수 있어, 매각 때 매수자에게 보여 줄 자료가 처음부터 쌓입니다. 매수자는 「이 단지가 실제로 어떻게 돌아갔는지」를 기록으로 확인할 수 있고, 투자자는 그 기록을 근거로 협상할 수 있습니다.
이 현장에서 다른 사업에도 쓰는 원칙
- 땅을 사기 전에 객실마다의 조망과 배치를 먼저 그립니다.
- 여러 동은 가능하면 한 흐름으로 개발하고, 문을 여는 날을 하나로 맞춥니다.
- 운영 기록은 처음부터 매각 자료로 쓸 수 있게 남깁니다.
같은 장목면에서 진행한 다른 숙박시설
- 거제 장목 모텔 — 같은 두모 몽돌해변 가까이의 A·B·C 3개 동, 객실 50실. 무인 모텔로 위탁운영했고 공중위생등급평가 최우수업소로 선정된 뒤 분양을 마쳤습니다.
- 거제 장목 독채펜션 — 길이 25m·폭 8m 야외수영장과 유아용 풀, 객실별 바비큐 테라스를 갖춘 독채형 숙박시설
- 거제 장목 오션뷰펜션 — 모든 객실에서 바다가 보이고 객실마다 스파를 둔 숙박시설
이 현장의 규모와 단계별 기록은 실적 상세에서, 비슷한 사업의 검토 항목은 개발 사업 영역에서 볼 수 있습니다.